Foncier et environnement : l’importance d’un diagnostic

Parmi les critères influençant la valeur d’un foncier, le critère environnemental fait partie de ceux qui doivent être regardés avec attention. Certaines régions, en raison de leur passé industriel, agricole ou de leurs activités actuelles, sont particulièrement concernées.

Propriétaires et acquéreurs doivent donc connaître les contraintes inhérentes à ces fonciers dits ICPE, soumis à un certain nombre de normes visant à protéger l’environnement et les riverains.

L’acquisition ou la vente d’un foncier n’est pas toujours chose facile. Elles le sont d’autant moins lorsque s’ajoutent au dossier des contraintes environnementales et de pollution des sols.

Des paramètres pouvant tuer dans l’œuf, ou dévaluer très fortement, ce qui s’appelle dans le jargon d’un broker un bel emplacement.

Anciens sites industriels ou terrains agricoles pollués, ces friches foncières classées ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement) ne peuvent être réhabilitées ou rendues constructibles qu’au prix de longs diagnostics et de travaux de dépollution destinés à les remettre aux normes.

Parmi les questions à se poser figurent celles concernant les types de polluants et l’étendue de la pollution, notions liées aux différentes activités qui ont pu être présentes sur le foncier, même si elles ont disparu depuis plusieurs années.

Ces interrogations et leurs réponses peuvent avoir d’importantes conséquences financières sur la valeur d’un terrain. Les travaux de remise aux normes et de nettoyage ayant des coûts élevés, il est essentiel de s’interroger sur la véritable qualité d’un foncier.

En matière de pollution, les sites classés ICPE sont placés sous le contrôle de la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement), organisme d’État placé sous la tutelle du Préfet. Elle est seule habilitée à définir les conditions dans lesquelles un terrain, même constructible, peut être bâti.

Sur ces fonciers particuliers, n’est pas acteur qui veut.

Celui qui souhaite intervenir doit se conformer aux normes environnementales, à la politique de prévention de la pollution des sols ainsi qu’aux éventuelles mesures de dépollution et de contrôle de l’absence de pollution dans l’avenir.

La DREAL entretient une mémoire des sites pollués afin de gérer toute implantation sur ces fonciers sensibles.

L’expertise du broker permet de mettre en lumière la faisabilité du projet, d’envisager sa durée et de proposer une vision d’ensemble sur la diversité des situations possibles.

Sa connaissance de ces fonciers lui permet également de mettre en relation les différents acteurs et intervenants.

L’état des lieux que le broker aide à établir permet ensuite d’envisager une réhabilitation sur mesure en fonction des enjeux et de la complexité des diagnostics ou des aménagements à réaliser.

L’accompagnement, la responsabilité et le conseil aux acteurs sont les clés d’une prise en main responsable et judicieuse de ces sites particuliers. La présence de polluants pouvant avoir des conséquences importantes sur la santé, les écosystèmes et les ressources en eau.